毎月発表される国土交通省の「住宅価格指数」によると、２０１３年以降マンション価格は２倍以上になったが、戸建は２割増しに留まっている。その理由は、世帯の人数は減少を続けているので、戸建よりもマンションニーズが高くなっているからだ。

また建築単価は木造が低く抑えられているのに対し、鉄筋コンクリート造は高騰を続けている。これは工期の長さに準じて請負費用リスクが高まるという問題でもあるので、この差が縮まることは考えにくい。

　こうなると、高い建物が建つ場所か否かで、そこに建つマンションの価値が高騰するか否かが決まる。

余談だが不動産投資のポイントの１つに「大名屋敷がブランド立地」という法則がある。「資産価値が上がる街」の超シンプルな見分け方の第一は、「江戸時代の大名屋敷の跡地」がそのまま今のブランド立地になっていることだ。

たしかに大名屋敷に縁のあるような「台」や「山」と付くエリア、例えば東京の城南五山の島津山や池田山が、現代でもブランド立地となっている。

が、これらの土地は超の付く高額物件ぞろいで一般人には手が出ない。

東京オリンピックの選手村跡地に誕生した晴海フラッグの中古マンション情報サイトでは、７０㎡ほどの物件が２億円台で掲載されている。元値は６０００万円～８０００万円台だった物件で、２４年の街開きから１年余で、数千万円単位の値上がりが起こり、転売して大きな利益を得る例が相次いでいる。

東京のタワマン（最高階数が２０階以上の分譲マンション）では価格の暴走が続いている。０８年に完成した「THE TOKYO TOWERS」では、当時４７００万円だった３ＬＤＫ（７６㎡）が、現在は1億８０００万円まで跳ね上がり、築１７年という老朽化は完全に無視され、価格は４倍にまで跳ね上がった。

２５年に都内のタワマンは５００棟を超え、累計戸数は約１６万５０００戸。平均３人家族と仮定して約５０万人が暮らしていることになる。

　マンションで見落とせないのは「マンション修繕」だが、ここにも闇が潜む。その温床は「設計監理方式」。これは施工会社系管理会社とは別に、組合の監査役に設計会社を入れる仕組みだ。

 この仕組みの裏では、設計会社と管理会社の３者の癒着が常態化しており、修繕工事発注の見返りに５～１５％のマージンを払うのが通例だと言われる。コンペも出来レースがほとんどで、見積もりすら事前に操作されているという。

こうして最終的に、マンションに請求される修繕費は２～３割上乗せされ、大規模なタワマン修繕では予算１０億円を超えるケースもあるが、そのうち数億円が業者の懐に消えることが多い。

中古マンションを購入する場合、修繕積立金の多寡を見るのはマンション購入の必定でもある。